房产动态
宏观行情

房地产开发后期

房地产开发后期

房地产项目说明会一般是在什么房地产开发的什么阶段做的?开发前期...

房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。

从广义上讲,房地产开发是以城镇土地资源为对象,按照预定目的,进行改造加工,对地上进行房屋设施的建筑安装活动,以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。

狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。

房地产经营也有广义和狭义之分,广义上讲,它是房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和,它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。

狭义上讲,房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动,其中尤其着重于销售活动。

上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。

根据划分标准的不同,房地产开发具有多种形式。

1、根据房地产开发内容的不同,可以分为以上三种形式:(1)综合开发。

是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收,直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。

这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。

(2)土地开发。

是指只办理征地拆迁和劳动力安置,搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。

它与综合开发的区别在于,土地开发不包括房屋建设的过程,一般是土地开发以后,按照当时的市场价格,通过拍卖、招标的方式,把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设,并按规定收取土地开发费。

(3)房屋开发。

是在土地开发的基础上,获得土地使用权后,按照城市规划的要求,组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。

2、根据房地产开发承担方式的不同,又可分为以下三种形式:(1)独自开发。

即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。

(2)委托开发。

即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托,根据已划定的征地红线,进行规划设计,拆迁安置,组织施工,直到建成后交付委托单位。

开发公司按规定收取开发管理费或承包费。

(3)分包开发。

即房地产开发公司接受某项开发工程后,根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小,将该工程分包给有关专业工程公司。

3、根据房地产开发阶段的不同,可分为以下三种形式:(1)前期开发。

即指开发区破土动工以前的一切准备工作。

包括开发区的可行性研究,选定开发区的地点,向政府申请建设用地,征用土地,拆迁安置,规划设计,制定建设方案,施工现场的“三通一平”等工作。

(2)中期开发。

即指对房地产的经营管理过程。

一般包括房屋建设,竣工验收,房屋出售,租赁,经营目标,经营决策,经营方式,方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。

(3)后期开发。

即指房屋的售后服务。

包括房屋出售或租赁以后,对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。

后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要 一、房地产经营的内容 房地产经营范围广泛,内容也很多,经营内容就主要方面讲有以下几种:1、房地产开发与购置。

开发与购置,虽然二者在经济性质上完全不同,但就经营者来说,都是一种投资活动的起点,即由货币资金转换为商品资金。

这种转换是通过购置行为完成的。

购买的目的是为了出卖。

所以,它构成了房地产经营活动的重要内容和不可缺少的环节。

2、房地产品的销售。

是房地产经营活动中又一重要内容。

开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结,它使商品资金通过出卖再转换为货币资金,从而完成其流通功能。

所以销售和开发、购置一样,是房地产经营中最基本的内容。

3、房屋互换。

在房地产市场不基发达和供给严重不足的情况下,房屋互换是对购买和销售的补充。

就其性质来说,它属于物物交换的流通方式。

但它需要有中介和咨询服务。

所以在房屋互换中提供必要的场所、信息、中介和咨询也成为房地产经营的一项内容。

4、房地产信托和咨询。

信托和咨询是房地产经营者利用自己的技术、管理、信用和信息等方面的优势,接受委托而进行的经营和服务活动。

房地产信托,是接受产权人或产权代理人的委托,代为进行房地产的经营管理。

信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。

房地产咨询,主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求,就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面提供咨询服务。

信托和咨询都是有偿服务,经营者通过经营服务活动,获得按规定收取的经济报偿,也扩大了经营范围。

二、房地产经营的方式 对于房地产经营方式的含义,存在许多不同看法。

这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。

我们主张从狭义的角度研究经营方式问题。

狭义上的房地产经营方式,主要是指房地产产品的销售方式,也就是出售和出租的方式。

1、房地产出售的经营方式 出售是商品经营的最普遍方式。

房地产品作为商品,其价值的实现也要通过这种方式。

房地产品出售,通常有以下方法:(1)按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。

...

房地产开发商降低注册资本是神呐意图?对后期开发和招商有何影响?...

展开全部 一、房地产与策划涵义1、房地产狭义的房地产是指土地、建筑物及固有在土地、建筑物上不可分离的部分。

三种存在形态:单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的“房地”。

、房地产的特征:位置的固定性、长期实用性、大量投资性、政策限制性、相互影响性、保值增值性。

2、策划策划是一种程序,是针对未来要发生的事情做当前的决策。

策划是找出事物的因果关系,衡量未来可采取的措施,作为目前决策的依据。

也就是策划是预先决定做什么,何时做,如何做,谁来做。

策划的步骤是以假定目标为起点,然后订出策略、政策,以及详细的内部作业计划,以求目标达成,最后还包括成效的评估和反馈,而返回到起点,开始策划的第二次循环。

策划的特征:程序性、未来性、目的性、创造性、方案性。

3、房地产与策划结合在一起的必然性:第一、房地产项目开发需要策划行为参与,策划从某种意义上说是管理行为,管理就是决策,而决策就是要通过策划之后作出的。

第二、策划行为能为房地产项目开发保驾护航。

第三、为房地产项目开发创造更好的经济效益和社会效益。

二、房地产策划要义简析房地产策划是房地产项目投资、开发营销中运用科学规范的策划行为,根据房地产开发项目的具体目标,以客观是市场调研和市场定位为基础,以独特的概念设计为核心,综合运用各种策划手段,按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的规划,并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。

包括主题策划(概念设计)、项目策划(前期策划)、营销策划(后期策划)房地产策划涵义:第一、 房地产策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动。

第二、 房地产策划具有明确的目的性。

第三、 房地产策划是在市场调研和市场定位基础上进行的。

第四、 房地产策划是按特定的程序运用的。

第五、 房地产策划是以概念设计为中心进行的。

第六、 房地产策划是综合运用各种策划手段进行的。

第七、 房地产策划要比较和选择多种方案。

三、房地产策划本质特征:1、市场性。

一是房地产策划自始自终要以市场为主导,以市场需求为依据。

二是房地产策划要随市场的变化而变化;商品房的市场变了,策划的思路、定位都要变。

三是房地产策划要造就市场、创造市场。

2、地域性。

第一要考虑房地产开发项目的区域经济情况。

第二要考虑项目周边的情况;供求情况、市场的发育情况、消费倾向等。

第三要考虑区位情况;如功能区位、地理区位、街区区位等。

3、前瞻性。

在调研阶段,要预计到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知开发成本、售价、资金流量的走向;在规划设计段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段,要弄清当前的市场状况,并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼观。

4、系统性。

房地产项目开发从开始到完成要经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等几个阶段。

5、创造性。

首先表现为概念新、主题新。

其次表现为方法新、手段新。

6、操作性。

一是实际市场环境中有可操作的条件;二是在具体的实施上有可操作的方法。

三是策划方案要易于操作、容易实施。

7、效益性。

关于在房地产开发商工作的问题,有开发商工作经验的进1、房地产开...

房地产开发手续流程一、开发合同。

办事依据:《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间:取得土地使用权证,规划申定后。

提交:1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续(土地证或土地拍卖方案及成交确认书);5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业管理合同(协议);7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。

发放:开发合同,项目手册。

二、开发经营许可证办事依据:《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间:取得开发合同后。

由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

时间:签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后,建设工程规划许可证前。

提交:1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图(图纸审查中心审查过的);3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。

发放:单体工程审查表。

四、预售许可证办事依据 :《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间:单体工程建设投资达到四分之一,已取得施工许可证。

提交:1、营业执照:2、资质证书、开发合同、开发经营许可证;3、土地使用权证或合法用地文件;4、建设工程规划许可证;5、开工许可证;6、单体工程审查表;7、施工合同;8、工程施工进度计划;9工程建设投资25%以上证明材料;10、商品房预售方案;11、备案回执单;12、平面图、楼房表;13、商品房预售资金监管协议;14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。

发放:预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收(分期综合验收)合格证明文件。

办事依据 :《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

时间:规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交:1、开发项目综合验收申请;2、开发项目竣工图纸;3、单体工程审查表;4、规划、绿化、质检验收合格报告;5、物业管理落实情况报告。

发放:综合验收(分期综合验收)合格证明文件。

六、房屋初始登记时间:综合验收(分期综合验收)后。

提交:1、土地使用权证书或合法用地文件;2、建设工程规划许可证;3、建设工程开工证明;4、建设工程竣工验收证明;5、幢层户平面图;6、房屋初始登记申请表;7、聊城市房屋调查表;8、营业执照复印件;9、综合验收(分期综合验收)证明文件。

发放:房屋产权证。

七、转移登记时间:办完大证,购房合同需备案后。

提交证件:1.身份证复印件,2.购房合同,3.聊城市房屋调查表,4.购房发票,5.契税发票,6.商品房移交结算协议书,7.房屋转移登记申请、审批书,8.测绘发票,9.维修基金缴款证明。

发放:房屋产权证。

房地产开发手续办理(非常详细项目 收费标准 责任部门 前置条件1. 土地取得 1.1征地报批所需文件 1.1.1土地现状利用图 市、园区规建局审核 开发:到市规划局查阅1.1.2总体规划图 市、园区规划局 总工办1.1.3用地红线图 市、园区规划局 研发部明确用地范围1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表 市、园区土地处 由园区土地处填写1.2土地使用证的办理 1.2.1规划选址意见书(控规) 市、园区规划局 研发部确定用地性质1.2.2规划条件(用地范围) 市、园区规划局 研发部明确用地范围1.2.3土地使用可行性研究报告 咨询单位 经营、总工办、预算提供材料1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌 动迁部\相关企业 1.2.3.1企业动迁摸底 动迁部\相关企业 1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议 动迁部\相关企业\园区 搬迁补偿洽谈1.2.3.3企业提交土地转让申请 动迁部\相关企业\园区 1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书 动迁部\相关企业\园区 1.2.4规划设计方案批复 开发部\市规建局、园区规建局 规划设计方案1.2.5土地挂牌评估 市土地交易中心、园区科技发展局 园区、搬迁企业、评估公司1.2.6办理摘牌手续 市土地交易中心 1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划 园区科技发展局 详规批复、红线图、开发申请1.2.8办理中标通知书 市土地储备中心 依缴款证明、摘牌前的保证金1.2.9签订开发履约保证书 市土地储备中心 中标通知书1.2.10建设用地规划许可证 园区规建局 依摘牌手续1.2.11签订国有土地使用权出让合同书 园区规建局 依摘牌手续1.2.12缴纳土地出让金 园区财政局 依摘牌手续1.2.13土地出让契税的交纳 园区财政局(市地籍处) 依摘牌手续1.2.14国有土地使用权出让批复 市土地局、园区规建局 依摘牌手续1.2.15土地指界\国有土地登记 园区规建局、土地处 依摘牌手续1.2.16办理土地使用证 1.3拆迁补偿 1.3.1动迁普查 1.3.1.1 动迁地块摸底 开发部 土地规划设计条件及用地范围的确定1.3.1.2 居民动迁摸底 拆迁区域所在政府 1.3.1.3 企业动迁摸底 拆迁区域所在政府 1.3.1.4 动迁标的物产权核实 土地局、房产局 1.3.2...

转载请注明出处中国房产网 » 房地产开发后期

相关推荐