房产动态
宏观行情

房地产开发预计销售收入

房地产开发预计销售收入

房地产开发企业的预计利润问题

营业收入的确认是指何时登记营业收入。

一般来说企业应当在发出商品、提供劳务同时收取价款或取得索取价款的凭据时确认经营收入。

根据上述收入确认的一般标准,结合房地产开发企业经营的特点,房地产开发企业营业收入的确认可分为以下几种情况:1. 房地产开发企业转让、销售土地和商品房,应在土地和商品房已经移交,已将发票和结算账单交给买主时,作为收入的实现。

2. 房地产开发企业代建的房屋和工程,应在房屋和工程竣工验收,办妥财产交接手续,并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时,确认收入的实现。

3. 房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的,可以按合同规定的收款时间分次确认为收入,但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。

4. 房地产开发企业跨年度的代建工程,在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用。

一、房地产企业收入确认及流转税问题:房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。

会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。

1、会计法规关于房地产企业收入的确认原则 《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件,房地产销售与一般的商品销售类似,按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。

但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节,因此房地产企业同一般的生产企业相比,收入的确认又具有其特殊性。

2、在房地产销售中,房地产的法定所有权转移给买方,且所有权上的主要风险和报酬也已转移,企业即应确认销售收入。

但也有可能出现法定所有权转移后,风险和报酬尚未转移的情况,此时,卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。

房地产销售由于其商品价值很大,收款方式与一般的产品有很大的不同,买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。

但无论买方采用何种付款方式,房地产企业确认收入的实现,均应同时具备以下条件:(1)商品房已经移交;(2)已将发票或结算账单提交买方;(3)履行了销售合同规定的义务,且价款已经取得或确信可以取得;(4)成本能够可靠地计量。

在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现,因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移;如在产权过户后才确认收入实现,则会造成推迟确认收入,不符合实质重于形式原则。

3、税收法规关于房地产企业收入的确认原则 税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定,其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现。

4、对于内资房地产企业,根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》,住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的实现:(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现;(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现,付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现;(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

5、对于涉外房地产企业,根据《国家税务总局关于外商投资房地产企业所得税管理问题的通知》,外商投资企业及外国企业房地产销售收入的确定以权责发生制为原则,具体可根据销售方式的不同按以下原则确定:(1)采取一次性全额收取房款的,以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现;(2)采取分期付款或预售款方式销售的,以合同约定的付款时间为销售收入的实现;(3)采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的,以房产使用权交付对方为销售收入的实现;(4)采取银行提供按揭贷款销售的,以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。

房地产企业如何确认收入

地产公司的收入确认时间一般以商品房结算,交付客户为时点确认收入。

房子没完工可以确认收入,确认收入以后按照合同结转利润以及计算成本。

房地产属资金密集型行业,投资大。

为了筹集资金,房产销售往往采取预售方式,即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。

由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。

一般来说交付的时候,就会有大量住房交付,但是销售的时候是一套一套销售的。

这样造成一个结果就是,很长时间没有收入,一有收入就是大额的利润。

其实现在房地产公司也可以把销售收入提前确认,只要把项目公司卖给其他公司就可以了。

一个销售额10亿元的项目已经销售完毕,只需要继续建设就可以了。

后续建设成本是很容易估计的,比如说合同2亿元,那么我给其他企业2.5亿元。

这样就可以了,后续这个就由企业自己负责。

扩展资料:关于收入确认的原则:销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认:(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;(三)收入的金额能够可靠地计量;(四)相关的经济利益很可能流入企业;(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

第一点,商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,房屋价格涨跌都由买房人承担。

符合第一点第二点,其实只是在建房子,但是没有享有管理权,最终管理权还是在业主。

第三点,收入的金额能够可靠地计量,第四点相关的经济利益很可能流入企业。

已经全款收到钱了,收入金额可以靠确认,经济利益已经流入。

第五点,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

一般房地产公司都签的总包合同,在项目施工的初期可以预算出一个成本。

工程施工企业也是根据成本预算确认收入和成本的,那么房地产企业更可以了。

参考资料:百度百科-确认收入

房地产企业的预售收入如何核算 详细??

时间:2007.11.27 来源:中国税网答:(1)问题所述情况在税务方面,《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]]83 号)中有明确的规定:房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额=预售开发产品收入x 利润率。

预售收入的利润率不得低于15%(含 15%),由主管税务机关结合本地实际情况,按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。

预售开发产品完工后,企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入,同时按规定结转其对应的销售成本,计算出已实现的利润(或亏损)额,经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额,再将此差额并入当期应纳税所得额。

而《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31 号)进一步规定,房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。

计算公式:预售收入毛利额=预售收入x 预计毛利率。

(2)会计核算方面则有所不同,应该按照企业会计准则和会计制度有关“收入”确认的规定进行处理。

也即无论是预售收入还是现房销售收入,在会计上必须达到可以确认收入的标准时才能确认,而通常销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认:①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;③收入的金额能够可靠地计量;④相关的经济利益很可能流入企业;⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

预售收入通常不严格满足上述条件,故在会计核算上通常作为预收账款核算,待满足收入确认标准后再予以确认。

(3)费用发生时对方未开收据的(收据只能作为款项收付凭证,而不能作为业务交割完成的合规依据),你单位将无法入账。

按规定,单位购买材料物资应该取得合规票据据以入账,否则,即使单位管理制度允许,也不符合财务管理规范的要求,而且税务上将不允许所得税前扣除相关费用

房地产开发企业结转成本的方法有哪几种可以按预计销售收入比例分摊...

对于房地产来说,结转成本是其最重要的步骤。

只有结转了成本,才能知道房地产项目实现了多少收入,取得了多少利润。

利润该怎样分配。

而房地产成本的结转,因为涉及到房地产销售、认购协议、销售清单、施工、结算单等一系列的资料,和工程部、预算部、销售部、财务部等部门,工程量浩大。

结算成本的前期准备工作很重要,准备好了,才能按照步骤一步步的进行结算。

结算第一步:整理销售资料,确认销售收入就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对,看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。

销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。

核对一致后,确认一下销售收入和已经销售面积,算出平均单价。

按照.确认的销售收入做凭证:借:预收账款贷:主营业务收入结算第二步:整理工程施工清单和结算单。

这个步骤比较麻烦,因为施工比较多,结算单有的可能有,有的可能没有。

一般应该把按照成本类别分别进行整理。

也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别,列出清单。

清单的要素一般有编号、名称、金额、增加减少金额、结算数。

整理出来之后,分别算出各个类别的结算数。

结算第三步:整理好的清单跟账面金额进行核对。

各个类别的金额与账面同类别的科目余额进行核对,找出它们的差异原因,一般有以下原因造成金额与账面金额不一致。

1. 款项已经支付,但是施工单位没有开具,由于在预付账款挂着,造成账面金额比金额要少。

这样的话,督促施工单位在结算之前,把开具过来。

2. 2. 施工单位还没有结算,也没有开具,造成账面金额比金额少。

这样的话,可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提,进入到成本。

3. 3. 施工单位质保金没有开具。

这个可以督促施工单位把质保金开过来。

4. 施工单位因为疏忽,多开了,但是没有付款,这样的情况下,一般要把成本冲回4. 5. 有一部分成本,由于金额较小,既没有签,也没有做结算。

但是实际上已经发生。

把这一部分成本按照类别,添加到清单里面。

5. 最后,清单金额和预提之后的账面金额完全一致。

6. 预提时候:7. 借:开发成本8. 贷:应付账款-预提9. 按照这个金额结转到开发产品。

10. 借:开发产品11. 贷:开发成本12. 结算第四步:计算出开发产品成本单价,结转开发产品到产品销售成本。

13. 这一步最重要的一点是确定结转产品面积,这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。

开发产品单价=开发产品/结转产品面积14. 根据第一步算出来的销售金额,计算出来产品销售成本15. 产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积16. 账务处理:借:主营业务成本17. 贷:开发产品 18. 这里面一定要注意,开发产品和主营业务成本是有区别的,开发产品归集的是全部成本对象,也就是说,开发产品是发生的全部的成本。

而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。

只有在全部物业已经售馨,并且开发商没有自留物业的时候,两者才相等。

19. 结算第五步:把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。

这一步跟其他行业的账务处理一样,不在赘述。

房地产开发企业预计利润率是如何规定的

一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定:(一)非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%.3.位于其他地区的,不得低于10%。

(二)经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发提示:如果不属于非经济适用房,按规定计算出预计利润,计入利润总额预缴,产品完工后按实际利润调整。

新所得税法实施前房地产开发企业适用国税发[2006]31号,新所得税法实施后,国家又下了上述文件,2008年应按新文件执行。

占有一定比例房产开发项目权益的销售收入如何确认

房地产公司开发项目的销售收入怎么算?房地产企业未开发完工期间预售收入不确认销售收入和销售成本。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第九条 :企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

房地产企业本年已结转收入怎么调整实际毛利额与预计毛利额之间的差...

展开全部 房地产开发企业开发产品完工后,应及时结算其计税成本和实际销售收入毛利额,同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年企业本项目与其他项目合并计算应纳税额。

如何调整实际毛利额与预计毛利额的差额谈谈自己的看法。

一、政策依据 (一)国税发【2009】31号文第九条第一款规定。

“销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

企业产品完工后应结算其计税成本和此前实际收入的毛利额,并将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额,计入当年企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。

(二)国税发【2009】31号文第九条第二款规定。

“在年度纳税申报时,企业须出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差额调整情况的报告以及税务机关需要的相关资料。

”要求企业在年度纳税申报时单独出具一个专项报告,内容如下。

(1)分项目列示采取预售方式销售的开发项目的预计毛利额合并计入当期应纳税所得额的详细情况;(2)与(1)对应的项目完工后实际毛利计算情况及已经计入应纳税所得额的预计毛利额当期转 回情况;(3)税务机关需要的与预计毛利额相关的资料。

二、计算程序及计算公式 (一)确定成本对象。

根据国税发【2009】31号第二十六条规定:成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

对开发产品进行二级明细核算。

(二)确定实际销售收入、总可售面积、已售面积。

企业签订房地产销售合同或预售合同所取得的收入是销售收入的实现。

总可售面积是经房管部门认可的测绘机构测量并出具房屋测绘报告确定的产权面积之和。

已售面积为已销售开发产品实际销售收入对应的可售面积。

(三)确定会计成本。

根据企业会计准则或制度来确定成本对象的会计总成本。

按权责发生制原则计入成本对象,开发产品完工前发生的各项成本,应按配比原则分配至各成本对象。

会计总成本=账面会计成本+(或-)会计差错+(或-)应分摊的间接成本和共同成本 单位会计成本=会计总成本÷可售面积 已销开发产品的会计成本=单位会计成本*已售面积(四)确定计税成本。

计税成本是企业在开发产品过程中所发生的按税收规定进行核算与计量某项成本对象的费用。

步步高论文发表网是学生经济论文快速写作,管理职称论文发表,管理论文范文参考首选网站。

计税总成本=会计总成本+(或-)税会差异额 单位计税成本=计税总成本÷可售面积 已销开发产品的计税成本=单位计税成本*已售面积 (五)确定已销开发产品预计毛利额。

已销开发产品预计毛利额=累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售额*当年的预计毛利率确定实际销售毛利额 (六)确定实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额。

实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差额=实际销售收入毛利 额-已销开发产品预计毛利额

转载请注明出处中国房产网 » 房地产开发预计销售收入

相关推荐